nacrt-zakona-o-stanovanju-srpski-ili-evropski

NACRT ZAKONA O STANOVANJU – SRPSKI ILI EVROPSKI?

Sve u svemu – dobre namere pojedinih rešenja u nacrtu Zakona o stanovanju su pomešane sa birokratskim dilentantizmom i klasičnim prikrivanjem stvarnog stanja stvari. Ostaje sasvim malo da čekamo kako bismo videli da li naši izabrani predstavnici misle svojim glavama i imaju volje da unaprede postojeći tekst nacrta, ili slepo slede instrukcije Vlade.

 

Autor: Dušan Nelki

 

Tekst predloga novog Zakona o stanovanju, koji bi trebalo da bude usvojen u Skupštini Srbije do kraja decembra, već izaziva brojna reagovanja u javnosti koja se kreću od onih kabadahijskih oličenih u izrazima “ma ko će to mene naterati da plaćam održavanje zrade” do javnih pohvala i hvalospeva aktuelnoj vlasti. Šta je to suštinski novo što ovaj zakon donosi u odnosu na predhodni?

Novo je to što stanari zgrade, odnosno vlasnici stanova, postaju deoničari u stambenoj zajednici i stiču pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom. Ovo je nova forma  organizacije vlasnika posebnih delova zgrade (stanovi, garaže, garažna mesta) pri čemu stambena zajednica stiče svojstvo pravnog lica i kao takva biće registrovana u APR-u.

Ovim zakonom pecizira se i vlasništvo na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade (katastarska parcela koja pripada zgradi). Vlasništvo na parkingu, travnjaku i drugim sadržajima parcele na kome je izgrađena zgrada postaje nedeljivo privatno vlasništvo svih vlasnika stanova u zgradi.

Ova pravna norma daće osnov inspekcijskim i drugim državnim organima da po hitnom postupku, a na zahtev stambene zajednice, uklone nelegalne objekte i vozila koja su tu postavili lokalne siledžije i uzurpatori. Socijalistički princip “ono što je ničije to je i svačije” napokon prestaje da važi. Time što vlasnici stanova postaju i vlasnici dvorišta ili parkinga u okviru građevinske parcele koja pripada zgradi, stiču se uslovi da stanari ove uglavnom zapuštene površine, mogu da je privedu nameni i urede, na opšte zadovoljstvo svih. Širok je spektar mogućnosti počev od ljuljaški i tobogana za decu, do stolova za šah, cvetnih bašti i klupa za odmor. Nulta tolerancija inspekcijskih službi i organa reda u pogledu primene zakona prema uzurpatorima državne imovine, koja sada postaje privatna jedino je što građani očekuju od vlasti.

Postupak iseljenja nelegalno useljenih stanara po novom zakonu sprovodi se po hitnom postupku i žalba na rešenje o iseljenju ne zadržava izvršenje. Član zakona glasi: “Ako se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, koristi stan bez zaključenog ugovora ili je poništen pravni osnov po kome je zaključen ugovor, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje. Postupak za iseljenje je hitan.”

Da li će se stati na put siledžijama koji su zauzeli uglavnom prostore kojima upravlja poslovni prostor opština ostaje da se vidi. Po pravilu uzurpatori su lica koja imaju “leđa”. Pokrenuti sudski postupci za iseljenje trajali su u proseku 10 godina, a za to vreme troškovi vode, komunalija, zajedničkog osvetljenja, održavanja zgrade plaćali su legalni vlasnici za račun uzurpatora. Po pravilu, uzurpatori su iz obesti ruinirali hodnike i namerno narušavali kućni red. Troškovi napravljeni budžetu zgrade zbog nemogućnosti da se ti prostori izdaju dostiže astronomske cifre. Da li će “leđa” koja su podržavala uzurpatore izdržati pritisak novog zakona zavisi samo od vlasti i njene spremnosti da se uhvati u koštac sa kriminalom u svojim redovima.

Koje su to još novine u ovom zakonu?

  • Stanari sami biraju među sobom upravnika zgrade;
  • Obavezna je uplata sredstava tekućeg održavanja na račun zgrade otvoren u banci;
  • Stanari imaju mogućnost da angažuju i profesionalnog upravnika van zgrade kojeg će plaćati;
  • Smanjenje većine za donošenje odluke o ozbiljnijim pitanjima u stambenoj zgradi;
  • Izrada popisa posebnih, samostalnih i zajedničkih delova za svaku zgradu;
  • Stanodavci će morati podatke o zakupcima da dostavljaju upravniku zgrade;
  • Ukoliko stanari ne mogu da se organizuju i izaberu upravnika među sobom, ili angažuju profesionalca, opština će u zgradi uvesti prinudnu upravu i angažovati profesionalnog upravnika. Stanari će ga plaćati sve dok ne izaberu ili anagažuju upravnika;
  • Stanari sami brinu o spoljašnjem i unutrašnjem uređenju zgrada;
  • Zgradu i njeno dvorište ne smeju da ugrožavaju treća lica;
  • Ukoliko dođe do štete nastale neadekvatnim održavanjem zgrade, odgovaraju svi stanari;
  • Ukoliko neko od stanara ne želi da plaća naknadu za održavanje zgrade, upravnik će dokaze o neplaćenoj naknadi podneti privatnim izvršiteljima na prinudnu naplatu. Kazne za neplaćanje održavanja zgrade iznosiće do 50.000 dinara;
  • Zaštićeni stanari biće preseljeni u stanove u javnoj svojini i imaće mogućnost otkupa tih stanova. Krajnji rok je 2024 godina.

Pošto se novim zakonom odgovornost za pričinjenu štetu trećim licima stavlja na teret stanarima zgrade, poželno je uvođenja obaveznog osiguranja zgrade. Fenomen „siromašnih vlasnika” koji nemaju dovoljno sredstava da plaćaju troškove posedovanja imovine, a što se posebno odnosi na troškove investicionog održavanja, zakonodavac jednostavno nije razmatrao i velika je verovatnoća da će staračka domaćinstva morati da prodaju velike stanove i presele se u manje.

Opšti cilj ovog zakona između ostalog je i unapređenje energetske efikasnosti, smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu i racionalno korišćenje resursa, pa će se na nivou lokalnih samouprava (opština) morati formirati fondovi za subvencionisanje radova na obnovi fasada i energetskoj sanaciji zgrada.

Skoro trećina budućeg zakona tretira pojam lokalne stambene agencije, kao neprofitne stambene organizacije. Šta je to? Neprofitne stambene organizacije vrše pribavljanje, upravljanje i davanje u zakup stanova namenjenih za stambenu podršku, kao i upravljanje izgradnjom stanova sa mogućnošću sticanja svojine putem prodaje pod neprofitnim uslovima. Ove organizacije formiraju same opštine. To je zapravo zamena  nekadašnjeg fonda stanova solidarnosti.

Ova lepa ideja iz socijalizma trebalo je da pomogne porodicama sa malim primanjima da dođu do krova nad glavom. Propala je jer su “partijski drugovi na funkciji” podelili stanove između sebe. Umesto da se ova ružna prošlost zaboravi, na scenu po istom principu stupaju nove snage. Koncept je u prošlosti privilegovanim omogućio bogaćenje pa će i u budućnosti. Pažljivim čitanjem opisa delatnosti kojom će se baviti ova institucija stiče se utisak da će joj glavna aktivnost biti na transferu gradskog građevinskog zemljišta privatnim investitorima – po netržišnim uslovima,. Na poslanicima je da ovo prepoznaju i amandmanima preformulišu nadležnosti ove organizacije.

U članu 74 kaže se de se formiraju komore neprofitnih stambenih organizacija, koje imaju licencu za rad i koje su upisane u registar neprofitnih stambenih organizacija. Zatim se u članu 75 kaže da između ostalog komora izdaje i oduzima licence za rad neprofitnih stambenih organizacija. Dakle da bi neko bio član komore mora imati licencu, a pošto licencu izdaje komora – prvo bi morala biti konstituisana ona. No, kako se komora sastoji od licenciranih članova, onda je nemoguće formirati i jedno i drugo. Možda je ovo mehanizam da sve bude napisano ali da se ne sprovede. Svaka čast piscu ova dva člana zakona – ili je istinski borac protiv korupcije, ili je imbecil.

Mehanizmi kontrole kvaliteta usluga u oblasti održavanja zgrada nisu predviđeni ovim zakonom. Ali, ako je to u opisu posla upravnika zgrade ili se podrazumeva – tim bolje. Pošto po osnovu članstva u Evropskoj energetskoj zajednici Srbija mora poštovati direktive EU koje se odnose na energetsku efikasnost, iako je to zakonodavac dao u preambuli zakona kao obavezujuću normu – nigde u zakonu se (osim deklarativno) ne pominju konkretne mere energetske efikasnosti u građevinarstvu. Direktiva 2010/31/EU vezana za energetske performanse zgrada implementirana je u nacionalna zakonodavstva članica Evropske energetske zajednice, prema odluci ministarskog saveta od 24. septembra 2010.

Krajnji rok za početak primene ove direktive u nacionalnim zakonodavstvima članica Evropske energetske zajednice je 1. januar 2017. Taj rok ujedno podrazumeva obavezno posedovanje i izlaganje energetskog pasoša u zgradama javne namene. Možemo biti sigurni da Srbija ovo neće ispuniti u narednih mesec dana, jer nikakvih aktivnosti na ovom polju nema već godinama. Ali je šteta da u okviru budućeg zakona nema ni jedne mere usmerene ka smanjenju potrošnje energije u zgradama koje su svetski rekorderi u rasipanju.

Sve u svemu – dobre namere pojednih rešenja u nacrtu zakona o stanovanje su pomešane sa birokratskim dilentantizmom i klasičnim prikrivanjem stavrnog stanja stvari. Ostaje sasvim malo da čekamo kako bi smo videli da li naši izabrani predstavnici misle svojim glavama i imaju volje da unaprede postojeći tekst nacrta, ili slepo slede instrukcije Vlade.

Ostavite odgovor